การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน

1. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเช่นได้มาโดยได้โฉนดแผนที่โฉนด ตราจอง, หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว, ได้มาซึ่งที่บ้านที่สวน ตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 ที่ดินประเภทนี้เป็นที่มีกรรมสิทธิ์แต่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์และไม่ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า ฎีกาที่ 1570/2500 ที่พิพาทซึ่งเจ้าของได้ครอบครองทำที่ดินให้เป็นที่บ้านที่สวนมาก่อนประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 4 และพระราชบัญญัติ ออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2479 แล้วแม้ที่ดินพิพาทจะเป็นที่ดินมือเปล่าไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ก็ต้องนำกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 มาใช้บังคับคดี โดยถืออายุความสละที่ดิน 9ปี 10 ปี หาใช่อายุความ 1 ปี ไม่

2. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินตั้งตำบลและได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 และ 59)

3. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น โดยการซื้อขายแลกเปลี่ยนให้จำนอง, ขายฝาก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ

4. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น
4.1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่งที่งอกนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยหลักของที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดย ธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกันแต่เจ้าของที่ดินมีจะมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกได้ต้องเป็นที่ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงใดเป็นที่มือเปล่าเกิดที่งอกออกมาเจ้าของที่แปลงนั้นก็มีแต่สิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้นดังนั้นหากเป็นงอกออกมาจากที่ดินมีโฉนดเจ้าของที่ดิน แปลงดังกล่าวมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกผู้อื่นจะแย่งการครอบครองที่ดินส่วนนี้ต้องครองครองปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีจึงได้กรรมสิทธิ์ หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมือเปล่า (ส.ค.1., นส.3) เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองหากผู้อื่นแย่งการครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน1 ปี เจ้าของสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น

4.2 ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา10 ปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, โฉนดตราจองตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วที่บ้านที่สวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ(บทที่42) ที่ดินมือเปล่า (ส.ค.1,น.ส.3) จะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เช่น ก.ครอบครองที่ดินมือเปล่าอย่างเจ้าของมา 10 ปี ก.ก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น การได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลสั่งว่า ได้มาโดยครอบครองปรปักษ์แล้วนำคำสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินประเภทได้มาโดยการครอบครอง หากเจ้าของได้โดยการครอบครองบางส่วนก็ไปขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนหรือได้รับแบ่งมาโดยการครอบครอง

4.3 การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางมรดกการจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมรดกที่ดินมรดกนั้นต้องเป็นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์เช่น โฉนดที่ดินถ้าที่ดินมรดกเป็นที่มือเปล่าเช่นที่ น.ส.3, ส.ค.1 ก็มีเพียงสิทธิครอบครอง ได้ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เช่น นาย ก. ทำพินัยกรรมยกที่ดินโฉนดให้นาย ข. เมื่อนาย ก. ตาย นาย ข. ก็ได้รับมรดกทันทีโดยผลของกฎหมายโดยไม่ต้องจดทะเบียนเนื่องจากพินัยกรรม มีผลเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย หรือหากไม่มีพินัยกรมเมื่อเจ้าของมรดกถึงแก่ความตายมรดกก็ตกไปยังทายาทโดยธรรมทันทีแต่ต่อมาหากนาย ข.ต้องการขายที่ดินมรดกให้นาย ค. นาย ข.จะทำไม่ได้เพราะชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อนายก. เจ้าของเดิมอยู่ นาย ข.จะต้องจดทะเบียน การได้มาประเภทมรดก ลงชื่อนาย ข. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะเอาที่ดินไปจดทะเบียนขายให้นาย ค. ต่อไปได้เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติว่า “ถ้าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมสิทธิ์ของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้”การได้มาทางมรดก ก็เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นกัน

ข้อมูลจาก https://www.dol.go.th/nonthaburi/pages/การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน.aspx